El Blog de Copar


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  1. Aprendizaje sobre el caso Llanera

    Llevamos bastante meses leyendo, opinando y reflexionando sobre el momento cuyuntural que el sector inmobiliario atraviesa en España.

    En realidad, los que estamos relacionados por tener clientes en el sector, ya conocemos la existencia de múltiples informes desde el años 2005, realizados por diferentes bancos de inversión, que sabiendo sacarle el mensaje ya anticipaban el cambio de ciclo.

    Es muy sencillo, aplicando una mínima de coherencia en finanzas, el interpretar los balances que ofrecían las promotoras y constructoras españolas estos últimos años.
    La adquisición de miles de hectáreas,para hacer acopio de cara a incrementar el valor de los futuros pisos a construir, hacía que se descuadrara enormemente la balanza entre deuda y activos.

    Cuando tus flujos te permiten soportar todo tipo de adversidades y aparte te sobre para hacer publicidad en las vallas de los campos de un par de equipo de la Premier League, puedes creer que estás por encima del bien, del mal y del cálculo del porcentaje del apalancamiento financiero.

    Esto es lo que ha ocurrido con la inmobiliaria Llanera, punta de lanza para algunos y ejemplo para los medios de comunicación.

    Conclusión: el escenario cambia enormemente y los bancos que antes se asociaban con inmobiliarias como Llanera, de forma alegre y sin muchas precauciones, ahora se convierten en los propietarios de esos terrenos que tan mal han gestionado alguanas promotoras. Ante este cambio de escenario habrá que estar atento, porque serán las administraciones públicas las que decidan directa, o indirectamente, sobre el valor final de ese terreno.

    ¿Quien se atreve a vaticinar algo sobre esto?

    | Responder Publicado 9 years, 8 months ago
  2. Y la bolsa cayó..

    Parecía que nada enturbiaba la salud de los mercados financieros en Europa a pesar de lo convulso de la economía. Se mantenían los índices en cotas elevadas y sólo se miraba de reojo casos puntuales como Colonial, sin saber que rumbo tomaría finalmente la cosa (sorprendete como siempre suele pasar en estos casos al final)

    Pues por fin el calentamiento de la economia provocado por las subprime en USA ha pasado fatura tras recurrir como ´nica solución al intervencionismo del estado con medidas fiscales que inciten al consumo. Estupendo , pero eso ya lo dijo Keynes hace más de 30 años, ¿no podemos mirar a los niveles industriales un poco? , !aunque sea de reojo!

    Una excesiva “monetarización” del sistema provoca una solución a corto plazo del problema pero no puede sustituir la necesidad de actuar sobre elementos más lógicos, pero a mayor espacio de futuro, como son la productividad y el consumo de bienes industriales, quizá ahí radica el problema, en que no son medidas inmediatas.

    La bolsa es un arte, una ciencia y un estado anímico todo a la vez , con lo que no es posible manejar las ramificaciones que ofrece de modo sencillo. Un PER disparado no es sinónimo de nada, una deuda mal estructurada en una empresa cotizada tampoco. Esto tenía que pasar, lo sabíamos y ahora se verá realmente quién hizo bien los deberes y quién vivió el día a día con más brillo del que realmente podía mostrar.

    | Responder Publicado 9 years, 5 months ago
  3. Por su gran interés, reproducimos íntegramente el siguiente artículo de Fátima Martín, publicado el día 15 de febrero, en http://www.cotizalia.com.

    “Aviso a navegantes: las casas de los norteamericanos ya valen menos que sus hipotecas”

    Aviso a navegantes. En EEUU, país que como España vivió largos años de boom inmobiliario, comienza a extenderse el drama de los propietarios que han de pagar por su hipoteca más dinero que lo que cuesta hoy día su casa. Es lo que los anglosajones llaman debt slavery (la esclavitud de la deuda) y que, según el economista y arquitecto Ricardo Vergés, “se vuelve insoportable cuando se extiende más allá de los 10 ó 12 años” y conlleva un ‘efecto pobreza’ para quienes compraron pisos sobrevalorados. Eso sin contar con el riesgo enunciado en el principio de Merton, que consiste en que “cuando el valor de un activo es inferior a la deuda, el deudor prefiere devolver el activo antes que la deuda”.

    Esta situación comienza a generalizarse al otro lado del Atlántico, donde se prevé que a finales de este año en torno a 15 millones de propietarios deberán más a los bancos de lo que valga su casa, según previsión de Jan Hatzius, economista jefe de Goldman Sachs en una detallada información sobre el tema que publica Bloomberg. La agencia de noticias cuenta la historia de Mary Kamanu, que pagó 409.000 dólares por una casa en Folsom, California hace tres años y que ahora se la compran con un descuento del 20%. Su caso no es el único: el precio medio de una casa en California ha caído el 17% en Diciembre desde el año anterior, según la asociación estatal de Realtors.

    “Si los hipotecados que están hasta el cuello ejecutan, sus propiedades son susceptibles de ser vendidas con descuento, lo que deprime aún más el mercado residencial”, ha explicado Robert Engle, profesor de la escuela de negocios Stern de la Universidad de Nueva York en Manhattan. “Se convierte en una espiral”, advierte.

    El 39% de la gente que compró una casa hace dos años ya debe más por ella que el dinero que estarían dispuestos a pagar los virtuales compradores, según un reciente informe de Zillow, un servicio de información inmobiliaria. Sólo el 3,2% que compró hace 5 años está en la misma situación, añade. Analistas de UBS coinciden en señalar los riesgos de los compradores en el pico del boom.

    Pero las malas noticias no se quedan ahí. Los precios de la vivienda caerán probablemente el 4,5% este año y el 2,6% el siguiente tras la bajada del 2,2% en 2007, según Fanny Mae, la hipotecaria más grande del mundo. En el cuarto trimestre de 2007, se produjo una media de 2.900 ejecuciones al día, el doble que un año antes, según RealyTrac, una consultora inmobiliaria radicada en Irvine, California.

    A diferencia de nuestro país, sólo un tercio de las hipotecas son de tipo variable

    “Si la gente debe más de hipoteca de lo que vale su casa, un sustancial número de propietarios devolverá las llaves”, ha dicho Kenneth Rosen, de una universidad californiana. A diferencia de lo que ocurre en nuestro país, en EEUU cerca de un tercio hipotecas son de tipo variable, según la Federal Housing Finance Board en Washington.

    Según los expertos consultados por Bloomberg, caídas de precios y aumento de ejecuciones son una amenaza para una economía en desaceleración, toda vez que muchos de quienes pidieron créditos hipotecarios los usaron para financiar otros bienes como coches u ordenadores personales.

    Los activos inmobiliarios representan alrededor de un tercio del neto de los hogares estadounidenses, según Michael Darda, economista jefe de MKM Partners en Greenwich, Connecticut. En 2006, los norteamericanos poseían 20,5 billones de dólares en ladrillo, frente a los 6,3 billones de dólares en acciones, según datos de la Reserva Federal. “La caída de los precios de las viviendas causará un roto en los balances de los hogares, dijo Darda. Algo que se trasladará al consumo, desde ropa hasta electrodomésticos o vacaciones en Disneylandia. Esto es natural para el economista jefe de Fannie Mae: “cuando el valor de las viviendas cae, la gente tiende a ahorrar más y gastar menos”.

    La economía probablemente encogerá el 0,5% en el actual trimestre y un 1% más en es segundo, al tiempo que el sector inmobiliario alcanza su límite, según Hatzius. El prevé que la recesión económica empezó a finales de 2007 y durará al menos hasta julio. “El residencial sigue en caída libre. De momento, no hemos tocado fondo”, afirma.

    Otro caso que muestra Bloomberg es el de Ricardo Fornos, quien está tratando de vender su condominio en Florida. Él pagó 190.000 dólares con una hipoteca de 171.000 dólares hace dos años y no espera obtener de él más de 165.000 dólares. Fornos quiere vender ahora antes de que los precios empeoren. “He llegado al punto en el que tengo que decidir si pierdo mucho ahora o pierdo mucho más después”. ¿Alguien en España se da por aludido o seguimos pensando que el precio de la vivienda nunca baja?

    | Responder Publicado 9 years, 4 months ago
  4. De mi admirado S. McCoy, os reproduzco el artículo íntegro que ha publicado este autor en http://www.cotizalia.com.

    El promotor que no entienda este artículo, debería dedicarse a otro negocio, o contratar a alguien que se lo supiera explicar.

    “La sombra de la quiebra inmobiliaria llega a Manhattan”
    @S. McCoy – 15/02/2008

    Una de las historias más interesantes que ha recogido la prensa norteamericana a lo largo de la presente semana es la que hace referencia a la incapacidad del inversor Harry Macklowe para hacer frente al crédito de 7.000 millones de dólares obtenido el año pasado a fin de acometer la compra de siete edificios en Manhattan a Sam Zell y su Equity Office Properties Group.

    Una operación paralela a la adquisición, por parte de Blackstone y por otros 39.000 millones deuda incluida, del resto de la cartera del que se ha convertido en una especie de Manuel Jové norteamericano (toda la vida en el sector y venta en el pico del ciclo). El vencimiento se produjo el pasado sábado y a día de hoy siguen las negociaciones entre Deutsche Bank como principal acreedor (5.800 millones) y Fortress Investment Group (1.200) para encontrar una solución. Una solución que pasa, ineludiblemente, por la ejecución de las garantías por parte de los acreedores, algo que no es una novedad para un Macklowe que ya viviera algo similar en la crisis de principios de los 90.

    Sin embargo, lo interesante de esta fallida transacción es que pone de manifiesto la vorágine crediticia por la que, hasta hace dos días, navegaba el mercado, impasible ante los vientos huracanados que soplaban a su alrededor. La compraventa se cierra el 9 de febrero del año pasado. Ya antes, Zell había mandado a sus familiares y conocidos un video-felicitación navideña que, bajo el tronchante título de “Capitals keep falling on my head”, ponía de manifiesto la locura monetaria que, en su opinión, estaba afectando a muchos activos financieros e incidía negativamente en la rentabilidad de los mismos. Les adjunto el documento subtitulado porque es un imprescindible para su colección. Consecuente con su filosofía liquidó en un par de meses su trust inmobiliario a un precio récord. Chapeau por él.

    Por su parte, Macklowe se aprovechó de la situación del mercado de crédito para adquirir los edificios sin poner más equity o dinero de su bolsillo que los costes de estructuración. Inmuebles valorados en 7.000 millones de dólares comprados con un crédito de 7.000 millones, como financiación puente a un año. Toma ya, ríanse de Fadesa o Colonial. Con una fortuna estimada por Forbes en 2.000 millones de dólares para él la operación era redonda. Si todo salía como pensaba, sería capaz de refinanciar los activos aprovechándose de la revalorización de los mismos transcurridos doce meses y, con el exceso, obtener liquidez para el resto de los negocios. Si, por el contrario, la cosa se torcía su riesgo sería como mucho, el mínimo importe inicialmente desembolsado. El boom crediticio había permitido a Macklowe comprar una opción sobre un conjunto de edificios sin más riesgo que la prima abonada. Y algo más.

    Y es que Macklowe otorgó como garantía a la parte senior de la deuda, -la correspondiente a DB que luego realizó varias subordinaciones, suscritas, entre otros, por General Electric-, los edificios adquiridos mientras que Fortress aceptaba como colateral el edificio de General Motors en la Quinta Avenida, adquirido por Macklowe en 2003 por 1.400 millones de dólares y que pretende vender hoy por 3.500. Al final, si no hay otro remedio, -y ojo al dato, Colonial, que diría Butanito, el propio Macklowe acaba de volver del Golfo donde NO ha encontrado socios que le acompañen en esta aventura- DB se quedaría con siete edificios recién valorados por CB Richard Ellis en 6.000 millones como contrapartida a un crédito de 5.800. Fortress vería repagada su deuda y Macklowe terminaría monetizando parte de su cartera inmobiliaria lo que se traduciría, de cumplirse el mejor escenario, en casi 2.000 millones más de patrimonio líquido. Un desenlace, sin embargo, que seguro es muy distinto al que todos habrían deseado.

    Lo importante no obstante es la realidad que se esconde tras fallidos como éste. Y es que los bancos acumulan 220.000 millones de dólares de financiación apalancada que no han podido sacar de sus libros. La mitad de ella en Europa. Tal y como recordaba recientemente Breaking Views en la edición del WSJ del pasado 12 de febrero, Deutsche la valoraba a cierre de 2007 al 96% de su valor facial mientras que el Market iTraxx LevX lo hace, a día de hoy, al 91% y el S&P´s leveraged loans al 86%. Estos precios implicarían una pérdida, por ajustes a valor de mercado, de otros 22.000 millones para el conjunto de la banca. Pero Financial Times iba, en su Lex Column de ayer, un paso más allá y hablaba de que la caída de beneficios empresariales (algo que salvo en el caso de las financieras, de momento, es más una posibilidad que una realidad cierta) llevará a más de una compañía adquirida por el capital riesgo a la quiebra, vistos los multiplicadores pagados y los compromisos financieros adquiridos. Cuidado. Es verdad que el caso Macklowe se encuadra mejor en lo que es el apalancamiento inmobiliario puro pero, aunque las garantías son superiores en este caso, los elevados precios pagados, el exceso de deuda y las facilidades a los prestatarios acercan, en cierto modo, esta deuda y sus riesgos al de un LBO.

    No es de extrañar que almas tan poco gemelas como Botín y FG hayan reclamado, en menos de una semana, transparencia al sector financiero internacional con objeto de que el mercado sepa a que atenerse de una vez por todas. Un mensaje que, junto con la imprescindible mejora de la supervisión bancaria, especialmente en el mundo anglosajón, suscribo al 100%. El problema, que no es manco, es que cuando las fichas del dominó siguen cayendo una detrás de otra (ayer fue el turno de los bonos municipales) cualquiera es capaz de adivinar, y sobre todo cuantificar, lo que se avecina. Hay, por tanto, que seguir extremando la cautela.

    Buen fin de semana a todos.

    | Responder Publicado 9 years, 4 months ago
  5. * Francisco Almodóvar says:

    ¿Y a mi quien me ayuda?

    He cogido el coche esta mañana porque había quedado con mi amigo Luis, para organizar el mobiliario de nuestra nueva oficina, y arreglar los asuntos contractuales de la misma.

    El depósito del coche estaba al mínimo. Me he dirigido a la gasolinera más cercana, y, sorpresa, diesel no hay. Me digo, vaya, pues me arriesgo y voy a la que está más cerca de mi destino. Y, otra sorpresa, Diesel no hay. Llamo a Luis, y le cuento la situación. El está, casualmente, pasando por una gasolinera cerca de su casa. Pregunta si hay Diesel, y le dicen que está agotado!

    Así que media vuelta y a casa, que así no gasta el coche. ¿Y a mí quien me ayuda con la crisis del petróleo? Me ataré al palo de un poste que esté cerca de la carretera y ejerceré mi derecho de huelga, ya que también estoy afectado por la crisis…….. !!

    Por un lado nos está bien empleado, ya que abusamos y hemos abusados de los recursos energéticos, pero que el gobierno quiera ayudar a sectores “clave” de la economía es discutible, mientras no ayude a todos los sectores. Y esto último sabemos que es imposible.

    A lo largo de mi trayectoria profesional he tenido que cambiar de trabajo varias veces porque el sueldo no me llegaba. También he tenido que cambiar de residencia. “Hay que buscarse las habichuelas” decían mis abuelos.

    Pescadores, camioneros, albañiles, agricultores, abogados, economistas, ingenieros, arquitectos, camareros…..¿Acaso no somos todos iguales? Conozco profesionales de todo tipo que no llegan, ni de lejos, a fin de mes.

    A las ayudas europeas les pasa lo que al petróleo, se agotan. Sectores a los que se les ha inculcado la filosofía empresarial de “No te preocupes, si no hay trabajo, tranquilo, no te muevas, que te subvencionamos medio año, o el año entero”. Sectores que no han visto la formación ni en pintura, que no se han preocupado, ni les han enseñado, a crear marcas, a depender de ellos mismos, etc. Sin embargo, la cultura de la subvención la tienen bien aprendida, más que la cultura de la gestión profesional de sus negocios.

    Oigan, a mí me cuesta mucho ganar dinero, tengo que formarme continuamente, leer de todo, seguir estudiando continuamente, aprender idiomas, realizar labor comercial y técnica a la vez. Tengo 24 horas como todos. Y no puedo acceder a las subvenciones, puesto que no soy biotecnológico, ni pescador, ni agricultor.. Ah, se me olvidaba, y no provengo de una familia rica, ni mucho menos.

    Reitero la pregunta: ¿Y a mi quien me ayuda? Yo que no soy clave, ¿quien me ayuda?

    | Responder Publicado 9 years ago
  6. Volvemos a reproducir un artículo, publicado en cotizalia.com, de nuestro admirado S. McCoy, donde analiza la figura del empresario y la actual crisis bursatil.

    La bolsa saca los colores al “empresariado” español
    @S. McCoy – 02/07/2008
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    Uno de los momentos más reveladores que servidor ha tenido en los últimos meses acerca de la situación empresarial española, se produjo comiendo en un restaurante señero de Madrid hace un par de meses. De partenaire, el presidente de una inmobiliaria española, de los damnificados de verdad por la crisis actual. Si había un soniquete que acompañaba sus palabras era la defensa de su condición de empresario. “Por Dios, McCoy, no se confunda, lo que yo he hecho no ha sido especular sino hacer empresa, crear puestos de trabajo, generar riqueza. No como otros. Yo soy empresario”. Realmente enternecedor. Y en cierto modo lo era. Porque el interlocutor era y es, en su vertiente humana, un tipo estupendo. Pero me dejó petrificado la consciente tergiversación del término, especialmente cuando quedaba probado, a esas alturas de la película, que su contribución a la economía nacional era un viaje de ida y vuelta y que los pilares que sostenían su convicción se encontraban en pleno proceso de desintegración. Es verdad: había arriesgado y había salido mal. Para muchos, con eso bastaría para que el aludido pudiera sostener la etiqueta de empresario. Error. Ser empresario no es arriesgar. Es gestionar midiendo el riesgo, cosa bien distinta, con la mirada puesta siempre en el largo plazo. Y eso era precisamente lo que había faltado en el caso del gestor inmobiliario que nos ocupaba.

    Pero no sólo en él. Si hay algo exigible al empresario que, de verdad, se precie de serlo es visión circular. Esto es: capacidad para contemplar el ciclo de forma retrospectiva, esto es, desde la experiencia, y de forma prospectiva, léase analizando las variables que pueden afectar a su compañía, a su sector y a los mercados en los que opera. La suma de ambas es la que debe determinar la posición actual de la compañía. La vida de las sociedades está sujeta a ciclos y obviar esa realidad y, por tanto, no posicionarse ante ella, se encuentra en la raíz del drama de muchos de los que ingenuamente se denominan a sí mismos empresarios. De mayor o menor postín. En España, y no sólo en el sector más ligado al ladrillo, ha triunfado, con terribles consecuencias, la infantil creencia en los nuevos paradigmas. Una nueva realidad que supera y hace obsoleta a la anterior y que supone que circunstancias excepcionales y, como tales, efímeras y, probablemente irrepetibles, se tomen como la fuente primaria que determina el recorrido por las distintas ramas del árbol de decisión del equipo gestor. Ocurrió con Internet, un ejemplo que da vergüenza dar de puro obvio, y ha ocurrido, fíjense lo que les digo, no tanto con el inmobiliario, que también, cuanto con la irracional utilización del crédito, lo que nos permite ampliar el abanico a rostros mucho más conocidos.

    “Me ofrecían crédito en la cantidad que necesitara a un precio irrisorio. Como empresario, lo tenía que coger”, afirmaba en la comida nuestro interlocutor. A McCoy se le caía el alma a los pies. Claro que hacer el ejercicio de pasar de lo particular a lo general tampoco resultaba demasiado difícil. Uno recorría el IBEX, por no irse muy lejos, y decía éste, éste, andá y éste. Todas, sociedades con dos características en común. Una, el cálculo del retorno sobre el coste de capital, menor por efecto de la deuda, se hacía en momentos de máxima actividad y mínimo coste financiero. Si ambos convergían, una a la baja y el otro al alza, las cosas se podían torcer, como así ha sido, convirtiendo extraordinarias operaciones por su rentabilidad sobre recursos propios en trampas que amenazan con llevarse por delante la propia estructura operativa de la empresa. Dos, la creencia en la existencia de un nuevo entorno de crédito caracterizado por su abundancia y bajo coste llevó a muchos empresarios a comprometer cantidades que ninguna cuenta de resultados, ni aun en el mejor de los escenarios, sería capaz de sostener. El fenómeno del reciclado bancario, -ah, los bancos, esos compañeros de viaje que te dan un paraguas mientras hace sol pero te lo quitan tan pronto empieza a llover, quod erat demonstrandum-, permitió a muchos creer que ese roll-over o refinanciación de sus posiciones contaba con un mercado infinito del que todo el mundo, acreedor y deudor, sólo podía salir beneficiado. Qué bonito.

    Ahora es el momento de pasar por el fotomatón de la condición empresarial y retratarse. ¿Cuál será el resultado? Bueno, acuérdense de lo que decía nuestro presidente inmobiliario. En un país de egos como el nuestro, nadie es culpable de nada… “no como el otro”. Cualquiera asoma la patita reconociendo errores. ¿Recuerdan a algún directivo que lo haya hecho sin que haya salido de la firma con las esposas por delante? Mira que estoy tratando de hacer memoria pero nada, estoy en blanco. Sin embargo nuestra bolsa no deja de ser una de las más penalizadas en la crisis actual hasta el punto de que los más agoreros analistas técnicos llevan el siguiente escalón del Ibex al 10.650 que sería un 50% de corrección respecto a la tendencia alcista iniciada en 2003. Más allá de las consideraciones individuales, el mercado de acciones parece estar dictando su sentencia. Y parece querer decir, con empresarios como éstos, ¿quién necesita especuladores? Pues eso.

    | Responder Publicado 8 years, 12 months ago


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